Combien vaut un appartement dans les Pentes et à la Croix-Rousse, et pourquoi le prix au m² ne suffit pas

Les ordres de grandeur, prix affichés

Sur les appartements que je suis en ce moment dans le 1er et le 4e, la médiane des prix affichés tourne autour de 5 100 € le mètre carré dans le 1er et de 5 400 € dans le 4e, honoraires inclus. L'essentiel des annonces se situe entre 3 900 € et 5 900 €. Au-delà, on trouve des biens rares, avec terrasse, jardin ou vue dégagée sur la ville, qui dépassent 7 000 €.

Ce sont des prix demandés, pas des prix signés, et sur quelques dizaines d'annonces seulement. L'écart entre les deux varie selon le bien, de presque rien sur un appartement recherché à plusieurs pourcents sur un bien surévalué. Les moyennes publiées par les notaires sont plus solides, mais elles mélangent tout un arrondissement, du canut sous les toits au T2 des années 70.

L'étage et l'ascenseur, le premier écart

Dans les Pentes, l'ascenseur reste l'exception. Un deuxième ou un troisième étage sans ascenseur se vend sans difficulté. Au-delà, chaque étage se paie, et un cinquième sans ascenseur peut valoir 10 % de moins qu'un troisième identique.

À la Croix-Rousse, sur le plateau, les immeubles avec ascenseur sont plus fréquents, et le dernier étage redevient un atout. C'est une des raisons pour lesquelles le 4e affiche un prix médian un peu plus élevé que le 1er.

La vue, la lumière et le bruit

C'est le paramètre le plus difficile à chiffrer, et celui qui pèse le plus. Un appartement traversant avec vue sur Fourvière ou sur la Saône n'a pas de vrai point de comparaison ; il se vend au prix que le premier acquéreur conquis accepte de payer.

À l'inverse, un rez-de-chaussée sur rue ou un premier étage sombre sur cour étroite se négocie, quel que soit le charme de l'intérieur. Entre ces deux extrêmes, l'écart peut atteindre 20 % pour des surfaces identiques.

Le canut, et la question de la surface

Un canut se vend souvent un peu plus cher au mètre carré qu'un appartement classique du même immeuble, pour ses hauteurs et sa lumière. Mais attention à ce que ce mètre carré recouvre. La surface Carrez ne compte que ce qui dépasse 1,80 m de hauteur, et une mezzanine basse n'y entre pas.

Le bon réflexe, c'est de rapporter le prix à la surface Carrez, puis de regarder ce que la mezzanine apporte vraiment. Un couchage d'appoint vaut quelque chose, mais pas le prix d'une chambre. Pour le reste des points à vérifier, j'ai écrit un guide dédié à l'achat d'un canut.

L'état, les travaux et le DPE

Un appartement à rénover entièrement ne se compare pas à un appartement refait. L'écart se mesure en devis, pas en pourcentage : une rénovation complète dans l'ancien lyonnais se chiffre facilement entre 800 et 1 500 € le mètre carré, selon ce qu'on touche.

Le DPE joue aussi, surtout pour un investisseur, puisqu'un logement classé G ne peut plus être mis en location. Pour quelqu'un qui compte y habiter, l'étiquette compte moins que les factures réelles et le coût des travaux pour l'améliorer.

Ce qui s'ajoute au prix, et ce qui ne se voit pas

Un parking dans les Pentes vaut son pesant d'or, parce qu'il n'y en a presque pas. Une cave, un extérieur, même un petit balcon, ajoutent de la valeur au bien. Et à l'inverse, une copropriété qui a voté un ravalement ou une toiture sans avoir encore appelé les fonds, c'est une dépense qui vous attend.

Avant de comparer deux prix, je vérifie toujours la même chose.

• La surface Carrez, et pas la surface au sol
• L'étage, avec ou sans ascenseur
• L'orientation, la vue et le bruit, à deux moments de la journée
• Les travaux à prévoir dans l'appartement, chiffrés
• Les travaux votés ou à venir dans la copropriété
• Ce qui est inclus, cave, parking, extérieur