Ce qui change vraiment quand on vend un appartement classé F ou G à Lyon
À la Croix-Rousse, beaucoup de beaux appartements sont classés E, F ou G, avec leurs hauteurs sous plafond, leurs grandes fenêtres et leurs murs anciens. La question que me posent tous les propriétaires est la même. Est-ce que je dois faire des travaux avant de vendre ? La réponse honnête, c'est pas toujours.
Ce que la loi impose au vendeur
Depuis avril 2023, la vente d'un logement classé F ou G en monopropriété impose de fournir un audit énergétique, en plus du DPE. Il ne s'agit pas d'un simple diagnostic. L'audit propose des scénarios de travaux chiffrés, que l'acquéreur lira avant de faire son offre. Cette obligation s'est étendue aux logements classés E début 2025.
L'audit coûte quelques centaines d'euros et prend un peu de temps à obtenir. Commandez-le dès la mise en vente, pas au moment du compromis. Un acquéreur qui attend un document s'impatiente, et un acquéreur qui s'impatiente négocie.
L'interdiction de louer, et pourquoi elle vous concerne
Les logements classés G ne peuvent plus être proposés à la location depuis 2025 ; les F suivront, puis les E. Si vous vendez à un investisseur, c'est le premier sujet qu'il abordera, et c'est une raison légitime de négocier.
Si vous vendez à quelqu'un qui compte y habiter, en revanche, cette interdiction ne s'applique pas. D'où l'importance de savoir à qui l'on s'adresse. Sur un canut des Pentes, l'acquéreur est presque toujours un occupant, et l'argument perd beaucoup de sa force.
La décote réelle, chiffres en main
On lit partout des décotes de 15 à 20 % pour les passoires thermiques. Sur le marché lyonnais des biens de caractère, l'écart observé est plus proche de 5 à 10 %, et il se réduit encore quand le bien a du charme, une vue ou un extérieur.
La vraie question n'est pas le pourcentage moyen, c'est ce que votre acquéreur va chiffrer. Il ne raisonne pas en étiquette, il raisonne en devis. S'il pense 40 000 € de travaux et que la réalité est de 18 000 €, vous perdez 22 000 € faute d'avoir anticipé.
Faire les travaux, ou fournir les devis ?
Dans la majorité des cas, je conseille de ne pas faire les travaux. Vous les paierez au prix fort, vous prendrez le risque du chantier, et l'acquéreur les aurait faits à son goût. Le retour sur investissement d'une rénovation énergétique faite juste avant la vente est rarement au rendez-vous.
Ce qui rapporte, en revanche, c'est de faire chiffrer. Deux ou trois devis d'artisans sérieux, posés sur la table dès la première visite, désamorcent la peur. Ils transforment un « ça va coûter une fortune » en un montant connu, et un montant connu ne se négocie presque plus.
Renseignez-vous aussi sur les aides mobilisables par l'acquéreur. Dans un immeuble ancien lyonnais, les dispositifs de rénovation changent l'équation, et peu d'acheteurs les connaissent. Un vendeur qui apporte cette information vend mieux.
Ce qui compte vraiment sur ce marché
Un F avec 3,50 m sous plafond, des poutres apparentes et une vue dégagée se vend. Un F sombre, au cinquième sans ascenseur, avec des charges élevées, se vend mal, et ce n'est pas l'étiquette qui pose problème.
Le DPE est devenu un argument de négociation, pas un critère de rejet. Mon travail consiste à le remettre à sa place, au milieu d'une dizaine d'autres paramètres, dont certains jouent bien plus fort en votre faveur.
À retenir
- Audit énergétique obligatoire dès la mise en vente pour un F ou G
- L'interdiction de louer ne concerne pas un acquéreur qui habite le bien
- Sur les biens de caractère, la décote observée tient plutôt du 5 à 10 % que du 20 %
- Des devis valent mieux que des travaux faits en urgence
- Le DPE est un argument de négociation, pas un critère de rejet
Votre cas est forcément particulier
Un guide donne la règle ; votre bien, lui, a son étage, sa cour et son histoire. Dix minutes au téléphone valent mieux que dix pages.