Vendre un appartement loué à Lyon, attendre qu'il se libère ou le vendre occupé

Une date décide de tout, l'échéance du bail

Avant de parler prix, sortez le bail. En location vide, il dure trois ans quand le propriétaire est un particulier, et il se renouvelle tout seul. Vous ne pouvez récupérer le logement pour le vendre qu'à cette échéance, et à condition d'avoir prévenu le locataire au moins six mois avant.

Si l'échéance tombe dans huit mois, le calcul est simple, on attend. Si elle tombe dans deux ans et demi, la vente occupée devient une vraie option. Entre les deux, tout dépend de votre besoin de liquidités et du bien lui-même.

Vendre libre, le congé pour vendre

Le congé doit être délivré par lettre recommandée avec avis de réception, par commissaire de justice ou en main propre contre signature. Ce qui compte, c'est la date de réception par le locataire, pas celle d'envoi. Un recommandé non retiré, et vous avez perdu six mois. Je conseille le commissaire de justice dès que le délai est serré.

Le congé doit indiquer le prix et les conditions de la vente. Fixez donc ce prix sérieusement avant de l'écrire, avec une estimation sur place. Un prix trop haut dans le congé vous obligera à refaire une notification si vous le baissez ensuite.

Une protection particulière existe pour les locataires de plus de 65 ans aux revenus modestes. Dans ce cas, le propriétaire doit leur proposer un relogement, sauf exceptions. Vérifiez la situation de votre locataire avant d'envoyer quoi que ce soit.

Le droit de préemption du locataire

Le congé pour vendre vaut offre de vente à votre locataire. Il a deux mois pour l'accepter, au prix indiqué. S'il accepte et qu'il emprunte, il dispose de quatre mois pour signer. C'est plus fréquent qu'on ne le croit, surtout chez des locataires installés depuis longtemps dans le quartier.

S'il refuse et que vous vendez plus tard à un prix inférieur, il doit être prévenu à nouveau et peut acheter à ce nouveau prix. Le notaire y veille. C'est une raison de plus pour annoncer d'emblée un prix juste plutôt qu'un prix d'essai.

Vendre occupé, à qui et à quel prix

Un appartement occupé se vend à un investisseur, rarement à quelqu'un qui veut y habiter. L'acquéreur reprend le bail tel quel, avec le loyer, le dépôt de garantie et le locataire. Il achète un rendement, pas un lieu de vie, et il le paie en conséquence.

La décote se situe en général entre 10 et 20 % par rapport au même bien libre. Elle est faible quand le bail arrive bientôt à échéance et que le loyer est au niveau du marché. Elle est forte quand il reste deux ans de bail, avec un loyer bas et un locataire installé.

L'investisseur regardera aussi le DPE, puisque les logements les plus énergivores ne peuvent plus être loués, et le respect de l'encadrement des loyers en vigueur à Lyon. Un loyer au-dessus du plafond sans justification est un risque qu'il chiffrera. J'ai consacré un guide à la vente des biens classés F ou G.

En meublé, un calendrier plus court

Le bail meublé dure un an, neuf mois pour un étudiant. Le préavis du propriétaire est de trois mois avant l'échéance, et le locataire ne bénéficie pas du droit de préemption. Récupérer le logement est donc beaucoup plus simple.

C'est le cas de nombreux studios des Pentes, loués à des étudiants ou à de jeunes actifs. Si votre bail est meublé, la vente libre est presque toujours la meilleure solution, à condition de bien caler la date du congé.

Les visites, le dossier et la fiscalité

Pendant le préavis, le locataire doit laisser visiter, dans la limite de deux heures par jour ouvrable, hors dimanches et jours fériés. Dans les faits, tout se joue sur la relation. Un locataire prévenu tôt, à qui l'on explique le calendrier, laisse un appartement présentable. Un locataire mis devant le fait accompli, beaucoup moins.

Côté dossier, préparez le bail, les quittances récentes, l'état des lieux d'entrée et le montant du dépôt de garantie, qui sera transmis à l'acquéreur en cas de vente occupée.

Enfin, un logement loué n'est pas votre résidence principale. La plus-value est donc imposable, avec des abattements qui augmentent avec la durée de détention, jusqu'à une exonération totale après trente ans. Demandez une simulation au notaire avant de fixer votre prix, c'est votre net qui compte, pas le prix affiché.