Vendre pour racheter à Lyon, dans quel ordre et sans se retrouver à la rue

Acheter d'abord, confortable mais cher

Vous trouvez le bien, vous signez, et vous vendez ensuite. Aucun risque de vous retrouver sans logement, et vous choisissez sans pression. En contrepartie, il faut porter deux crédits le temps de la vente, ou passer par un prêt relais.

Le prêt relais avance en général 60 à 80 % de la valeur estimée de votre bien actuel, sur douze à vingt-quatre mois. Il coûte des intérêts, et surtout il crée une échéance. Si votre bien ne part pas, vous baisserez le prix sous la contrainte. C'est exactement la situation où l'on perd le plus d'argent.

Vendre d'abord, moins cher mais plus tendu

Vous vendez, vous savez exactement de quelle somme vous disposez, et vous achetez en position de force. Un acquéreur sans condition de vente préalable passe devant les autres, à prix égal.

Le risque, c'est le trou entre les deux, parce qu'il faut bien se loger. Trois solutions existent, et elles se négocient au moment du compromis, pas après.

• Allonger le délai entre compromis et acte, trois ou quatre mois au lieu de deux
• Prévoir une occupation temporaire après la vente, avec une indemnité convenue
• Louer quelques mois, en acceptant un déménagement de plus

La troisième voie, synchroniser

C'est ce que je cherche à faire à chaque fois. Caler les deux signatures à quelques jours d'intervalle, chez le même notaire quand c'est possible. Cela demande de piloter deux calendriers, deux banques et parfois quatre parties, mais c'est ce qui vous évite à la fois le prêt relais et le double déménagement.

Concrètement, on met votre bien en vente au moment où votre recherche devient sérieuse, pas avant. Vous gardez la main. Si l'acquéreur se présente trop tôt, on négocie un délai long ; si le bien de vos rêves sort trop tôt, on accélère la vente avec un prix juste.

La clause suspensive de vente, et pourquoi elle fait peur

Vous pouvez faire une offre conditionnée à la vente de votre bien actuel. C'est protecteur, mais un vendeur la lit comme un risque, puisqu'il immobilise son bien sans certitude. Sur un bien recherché aux Pentes, cette clause vous fera passer derrière une offre plus simple, même un peu moins élevée.

Elle devient acceptable quand votre bien est déjà sous compromis, ou quand votre dossier est solide et documenté. C'est là que le travail préparatoire paie. Une estimation sérieuse et un accord de principe bancaire valent mieux que n'importe quel argument.

Les chiffres à poser avant de commencer

Trois montants à connaître avant tout. Ce que votre bien vaut réellement, ce qu'il vous restera une fois le crédit remboursé, et ce que vous pouvez emprunter pour le suivant. Tant que ces trois chiffres ne sont pas posés, tout le reste est de la conversation.

Les deux premiers se calculent en dix minutes avec le simulateur de net vendeur et une estimation sur place. Le troisième se règle avec un courtier, et cela ne vous coûte rien de le savoir avant plutôt qu'après.